• 「居抜き物件って、何かデメリットはあるの？」
• 「居抜き物件とスケルトン物件との違いは何ですか？」
• 「居抜き物件を選ぶ時は、どんなことに気をつければいいの？」

これらの疑問に答えるべく、千葉県を中心に店舗設計、内装、空間デザイン、施工管理を行っている商叶空間建築Laboが、居抜き物件に関する重要な情報をお伝えします。

居抜き物件とは？スケルトン物件との違いは？

ここでは、居抜き物件の概要と、スケルトン物件との違いを解説していきます。

居抜き物件＝前の店舗の設備と内装が残っている状態

居抜き物件とは、以前の店舗が使用していた内装や設備がそのまま残っている物件を指します。

通常、テナントは現状回復義務を負いますが、近年はテナントの回転速度が速くなり、居抜き物件の需要が高まっています。

居抜き物件は、開業前の準備やコストを削減できることや、すぐに店舗運営を開始できるなどの利点があります。

スケルトン物件＝躯体のみの状態

スケルトン物件は、内装や設備を全て取り払った、建物の骨組みのみの状態の物件です。

居抜き物件とは異なり、すべてがまっさらなため、借り手が自ら必要な機材や設備を用意する必要があります。

その一方で、内装やレイアウトの自由度が高く、借り手が自分好みにカスタマイズできる点がメリットです。

【関連記事】スケルトン物件のメリット・デメリット｜居抜き物件との違いを解説

居抜き物件のメリット

居抜き物件のメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

• 初期費用を抑えられる
• オープンまでの期間を短縮しやすい
• 物件数が豊富で選びやすい
• 前の店舗の認知度を引き継げる

それでは1つずつみていきましょう。

初期費用を抑えられる

前の店舗と同じ業種でオープンする場合、前の店舗が使用していた内容や設備をそのまま利用できます。

したがって、改装や設備導入にかかる初期投資を少なく抑えることができます。

オープンまでの期間を短縮しやすい

前の店舗と同じ業種でオープンする場合、内装や設備がすでに揃っているため、元のレイアウトを活かすのであれば、プラン作成と工期の両方を短縮できます。

期間を短縮できるということは、売上が発生するタイミングも早くなり、空家賃を支払う期間も短縮できるため、経営上のメリットも大きいといえます。

※空家賃とは、入居時期が契約後から期間があく場合でも、契約締結から実際の入居までの間に支払わなければならない家賃を指します。

物件数が豊富で選びやすい

居抜き物件はスケルトン物件よりも多いため、さまざまな業種や立地・家賃の物件から選ぶことができます。

したがって、ご自身の理想に合った物件を見つけやすくなります。

前の店舗の認知度を引き継げる

前の店舗が営業していたことで、周辺のお客様に場所や業種が認知されている可能性があります。

したがって、同じ業種であれば前の店舗の認知度を利用して、開業直後でも集客を促進することができます。

居抜き物件のデメリット

一方で、居抜き物件には以下のようなデメリットもあるため注意が必要です

• レイアウト・デザインの自由度が低い
• 解体や改装費用が余計にかかる可能性もある
• 設備の老朽化や故障のリスクがある
• 前テナントのイメージを引き継いでしまう
• 造作譲渡料が必要なケースもある

それでは1つずつみていきましょう。

レイアウト・デザインの自由度が低い

居抜き物件では、以前の店舗の内装や設備を引き継ぐため、レイアウトやデザインの自由度が低い点がデメリットです。

特に飲食店であれば、厨房やトイレのレイアウトが作業効率に影響を与えるため、レイアウト・デザインの自由度が低いことが大きな制約となる可能性があります。

解体や改装費用が余計にかかる可能性もある

居抜き物件では、レイアウトやデザインを大幅に変える場合、かえって解体の手間や改修費用が増える可能性があります。

また、同じ業種で再利用する場合はコストを抑えやすい一方で、「美容室から飲食店」といった業態変更の場合、電気や給排水の容量などの要件も変わります。

このため、予期せぬ費用がかかるケースもあるため、注意が必要です。

設備の老朽化や故障のリスクがある

居抜き物件では、以前のテナントが使用していた設備の老朽化が懸念されます。

経年劣化により故障のリスクが高まるだけでなく、使用に支障をきたすこともあるため注意が必要です。

このため、事前に設備の状態を確認し、必要に応じて修理や改修を行う必要があります。

前テナントのイメージを引き継いでしまう

居抜き物件では、以前のテナントのイメージが新しいテナントに引き継がれる可能性があります。

特に、以前のテナントがマイナスのイメージを持たれていた場合は、新しいテナントに変わってもその影響を受けることがあります。

したがって、新規開業する際には、イメージの変更やリブランディングの工夫が必要です。

造作譲渡料が必要なケースもある

居抜き物件の内装や設備は前借主の財産なので、造作譲渡料がかかるケースもあります。

居抜き物件は、1から内装工事をするより費用を抑えられることが多いですが、上記の点はしっかり把握しておくべきポイントです。

居抜き物件のトラブルリスクと対策

ここでは居抜き物件のトラブルリスクとその対策について解説していきます。

不要な残置物があり処分費用がかかる

前の借主が不要な機材や設備を残して引き渡した結果、処分に手間と費用がかかる可能性があります。

ゴミがそのまま放置されていた場合、悪臭や不快害虫の発生などが派生するリスクも考えられます。

したがって、契約前には譲渡品リストを作成し、引き継ぐ物品と前の借主が処分するものを明確にすることが重要です。

リース品が含まれておりレンタル料が発生した

居抜き物件には、前の借主が契約していたリース品が含まれている場合があります。これにより、レンタル料を請求されるリスクが生じます。

したがって、契約前にはリース品や追加費用の有無を十分に確認することが必要です。

設備の不具合による追加費用

前の店舗の設備を使用する場合、不具合があると修理や交換費用が追加で発生する可能性があります。これにより、開業計画が狂ってしまうリスクが生じます。

居抜き物件を選ぶことで内装工事費用を抑えられても、大型の設備が故障してしまうと予期せぬ費用がかかってしまいます。

そのため、内見時には全ての設備を動作確認し、古いものがあれば修理費用も資金計画に組み込むことが重要です。

退去時に多額の原状回復費用がかかった

居抜き物件で借りた場合でも、原則的にはスケルトン返しが基本であり、ご自身が退去する際にも居抜き物件のまま退去できるとは限りません。

これにより、退去時に多額の原状回復費用が発生する可能性があります。

特に、前の借主が付けた傷の原状回復費用も請求されるリスクがあります。

さらに、何代にも渡って居抜き物件を引き継いできている場合、原状回復で戻すべき元の状態が分からずトラブルになるケースも少なくありません。

したがって、契約前に原状回復の範囲を確認し、前の借主による傷や不具合なども書類に残しておくことが重要です。

排水管が詰まり営業できない

飲食店の場合、排水管に油分や汚れが詰まり、流れなくなってしまうケースがあります。

開店後に排水管が詰まると営業ができなくなり、修繕に時間がかかると大きな機会損失につながります。

したがって、内見時には水を流して確認し、グリストラップの有無を確認しましょう。

また、オーナーや前の借主が定期的に排水管の清掃をしていたかを確認することが重要です。

近隣住民からのクレームが入った

前のテナントが近隣住民とトラブルを起こしていた場合、マイナスのイメージを引き継いでしまい、新たなテナントでもクレームを受けるリスクがあります。

したがって、契約前には近隣トラブルの有無や、WEB上の口コミを確認し、問題がないか確認することが重要です。

居抜き物件選びの失敗を防ぐポイント

居抜き物件を選ぶ際に、失敗を避けるポイントとしては以下のようなものが挙げられます。

• オーナーと契約内容をしっかり確認する
• 店舗のコンセプトや営業スタイルに合うか確認する
• 内装施工会社と物件を確認する

それでは1つずつみていきましょう。

オーナーと契約内容をしっかり確認する

契約に際しては、以下の点をしっかり確認し、曖昧な部分が無いようにしましょう。

• 譲渡品リスト
• リース品の有無
• 原状回復の範囲など

店舗のコンセプトや営業スタイルに合うか確認する

同じ業種の居抜き物件でも、コンセプトが異なれば、結局は大幅な改装が必要になり、費用も増加してしまいます。

したがって、開業後の営業スタイルをリアルにシミュレーションし、可能な限り、コンセプトやスタイルに合った物件を選ぶことが重要です。

内装施工会社と物件を確認する

内装や設備をそのまま活かす場合でも、店舗の施工実績が豊富な内装施工会社と一緒に物件を確認することが重要です。

設備の状態や什器などが搬入可能かどうかなど、プロに見てもらうことで予期せぬトラブルを未然に防ぐことができます。

また、以下の動画では居抜き物件とスケルトン物件を内装工事のプロが比較しておりますので、あわせてごらんください。

【関連動画】【居抜きvsスケルトン】店舗開業時の物件選びを内装工事のプロが徹底比較！

まとめ

居抜き物件を選ぶ際には、居抜き物件のメリットとデメリットを理解することが重要です。

また、経験豊富な内装施工会社の選定や、不測のトラブルに備えて契約前に細心の注意を払うことで、リスクを最小限に抑えることが可能です。

居抜き物件の選定や内装工事にご興味がありましたら、商叶空間建築Laboにお気軽にご相談ください。

経験豊富な専門家がお手伝いさせていただきます。

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